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看待房地产后市的两个视角

发布时间：

2011-07-04 10:40

　　如何看待中国内地房地产后市，最近有两个有趣的视角，可供投资者玩味。

　　其一是从金字塔顶端望去，对地产的投资需求仍然强劲。据美林全球财富管理与凯捷公布的《2011年世界财富报告》，亚洲去年有330万位高资产值个人。中国香港百万富翁人数增长了33%,增幅为全球之首。这份报告定义的高资产值个人指的是金融资产至少为100万美元的人，不包括应收账款、消费品和主要住所。亚洲在百万富翁人数上排在全球第二，超过欧洲的310万位，仅次于北美的340万位。亚洲将很快追上北美：去年亚洲百万富翁人数增加了9.7%,而北美和欧洲的增幅分别为8.6%和6.3%.全球百万富翁人数增幅最大的10个地方有6个位于亚洲。

　　值得注意的是，亚洲的富豪开始将更多的财富投资于房地产。2010年，全球高资产值个人平均有19%的财富投在房地产，而亚洲则有31%投资在了房地产。而在其他投资方向上，亚洲富豪25%的支出花在购买珠宝、宝石和手表上，全球平均水平为22%.16%用在了艺术品上，低于全球平均的22%.(以上数据不包括日本。)毋庸置疑，爱好地产投资的富人中很多是新晋的中国内地富豪。虽然他们有大量海外地产可以选择，但熟悉的城市仍然有强吸引力。他们会等待泡沫缩小，限制解除，市场再次开放。

　　其二是在金字塔底部观察，北京推动的保障房建设计划如期实现似乎可能将低收入群体的住房需求隔离保护，从而保障一个相对自由的商品房市场。不过，保障房建设的进度尚不能尽如人意。首先，政府承诺2011年开工建设1000万套保障房，远超2010年的590万套。这意味着今年要建设大约5亿平方米的住房，相当于2010年开工建设的新房总建筑面积的30%.但据计算，实际新房开工量只有800万套。

　　再者，筹措建设资金也是难题。在总建设成本中，中央政府只能提供一部分，剩下的资金缺口要靠地方政府和企业来填补。而当前地方政府和企业预算紧张、投资意愿也并不强烈。况且，地方政府要支持保障房建设的资金却要依靠出售商品房建设用地的收入。而根据国土资源部的数据显示，今年前五个月土地出让收入同比下降11%.最后，银行对贷款给保障房建设缺少商业动机，尤其是公租房，租金收入在抵扣贷款利息和维护成本之后所剩无几(当然，我相信北京会针对保障房建设放宽融资约束)。

　　问题是，旨在增加供应的保障房建设只能缓和商品房建设放缓对经济的负面影响，却不是真正的新的增长点，也不能根本消除房地产泡沫的威胁。因为，问题不是供应不足，而是宽松货币政策导致了通货膨胀，钱不值钱。尽管中国央行上调了利率，实际利率依然为负(通货膨胀率4.9%,存款利率仅3%)。作为对冲通货膨胀的传统资产工具，行政限制只能暂时压制，却无法消解投资房地产的动机。有一个数据可以当作旁证：今年到目前为止，尽管中国央行加息，并出台了严厉政策为楼市降温，但房地产投资还在加速。据中国国家统计局估算，今年前两个月，房地产业固定资产投资增长了24.9%,达1.74万亿元。

　　一个内部压力巨大、急欲膨胀，却被强行限制的泡沫会如何发展?很简单，如果政府没胆让它破，投资者就有胆让它变得更大，等着看。